首都圏の中古マンション成約件数が前年同月比増加した

　10月に首都圏で取引された中古マンションの成約件数が、東日本大震災以降今年初めて前年を上回った。10月の成約件数は2670件で前年比4.9パーセント増加。東京都が10.9パーセントの2ケタの増となったほか、神奈川県も4.2パーセント上回った。新築マンションの販売数が大幅に減少したのに比べて格安な中古マンションを購入する堅実な消費者が不況のせいか増えているようだ。

横浜馬車道祭り

東京スカイツリー周辺のマンションが、すぐに完売の大人気

東京スカイツリーの観光景気で東京墨田区周辺が大変にぎわっている。東京スカイツリーの観光客が集まるだけでなく、マンションの購入客も呼び寄せているのだ。窓からスカイツリーが見えるマンションは発売すると同時に問い合わせが殺到し、すぐに完売しているという。東京墨田区はスカイツリーの経済効果は年８８０億円と試算している。

首都圏の中古マンション価格が震災や原発の影響で下落した。

　首都圏の中古マンション価格は埼玉県を除き下落した。都府県別では、東京都(3812万円、0.5%下落)の下落基調が鮮明。前年比(3.3%下落)も4カ月連続で下落している。神奈川県(2539万円、0.5%下落)、千葉県(1876万円、0.1%下落)も同様に値下がりした。　3カ月連続でプラスだった大阪府(1895万円、0.4%下落)は反転下落。兵庫県(1789万円、1.2%上昇)も前月比は上昇したものの、前年比(0.3%下落)は2カ月連続で下げており弱含みで推移している。愛知県(1554万円、0.1%上昇)は小幅ながら反転上昇した。特に首都圏のベイエリアの東京　神奈川　千葉などの中古マンション価格は震災の影響で液状化現象や津波の心配などで価格が弱含みの市況が現れているようだ。

首都圏新築分譲マンションは７ヶ月ぶりに二桁の供給増加

　不動産経済研究所の調査によると、9月に首都圏で供給された新築分譲マンションは3713戸で、前年を16.7%上回った。2ケタ台の増加率は、今年2月以来7カ月ぶり。同研究所では、「震災の影響でストップしていた供給が、ここにきてようやく復活し始めたようだ」と話している。
　初月契約率は77.7%で、前年を2.8ポイント上回った。前月が20カ月ぶりに好調ラインの70%を下回ったことからその動向が注目されていたが、予想以上の売れ行きとなった。

全国の地価が東日本大震災後、前年度比3.4%下落した。

　国土交通省が９月20日に発表した2011年都道府県地価調査によると、７月１日時点の地価は、前年比3.4％下落した。住宅地は同3.2％下落、商業地も同4.0％下落した。
　都市圏別に見ると、東京圏、名古屋圏は震災後、弱い動き。住宅地、商業地とも下落率が拡大している。一方、大阪圏は1年間、下落率縮小の動きが続いている。住宅地は前半が1.0％下落、後半が0.7％下落、商業地は前半が1.4％下落、後半は1.1％下落だった。大阪市内では、マンション需要が高まっているほか、兵庫県でも住宅需要が旺盛だという。液状化被害の大きい浦安などの地盤の悪いところの不動産取引は停滞しているのが現実で、地盤のいい東京の多摩地区では逆に地価が人気で高騰し始めている。

横浜でも安全なみなとみらい地区に住もう

横浜みなとみらい地区は、横浜市と三菱グループが３０年計画で開発したプロジェクトエリアです。この地区は埋め立て地区ですが、しっかり液状化対策がされている開発地ですから、今回の震災では社会インフラの上下水道や道路などにほとんど被害や影響が無かったのです。同じ埋め立て地の浦安地区とは大きな違いが今回結果として出ています。マンション選びは本当に慎重に行わないと、地震で居住出来なくなって、大切な人生の住まい計画が狂ってしまいます。

マンションの悪質な電話営業の規制強化

国土交通省はマンションの悪質な勧誘営業の規制を強化し、業法の改正を行った。
今回の改正では、現行法で「相手方などを困惑させること」とする勧誘に関わる禁止行為の解釈の一部を明文化。勧誘に先立つ事業者名や担当者氏名、勧誘目的である旨の告知義務のほか、再勧誘の禁止、深夜勧誘の禁止を明示している。これで悪質なマンション電話営業が無くなることが期待できそうですが、以前にも投資マンションの陽光都市開発が悪質な電話営業で国交省から営業停止の処分を受けて営業部を解散した事件がありました。この大震災や東電原発事件による不況の始まりでタワーマンションからワンルームの投資マンションまで販売不振となって不動産業界の整理淘汰による倒産閉店が始まって来ているようです。

マンションの大京が欠陥マンションで建替え

マンション分譲の大手の大京が川崎で分譲したマンションの構造上の欠陥が見つかった。マンションの柱や梁などの結合部分などに発泡スチロールや材木などの混入や空洞が見つかり、柱の鉄筋が設計図より不足するなどの構造上の欠陥が見つかり、耐震の強度を満たさない為、施工会社の東亜建設工業と共に責任を認め住人に対して建替え工事を行う事が決まった。また工事の東亜建設工業は工事を下請けへ丸投げしていた事実も判明した。このようなマンションメーカーの手抜き工事や構造欠陥工事は昔から、この業界では横行していた。少し前にはあの社会問題にまでなった耐震強度不足設計のヒューザーマンション事件や三菱地所が大阪で分譲したマンション敷地に有害な重金属の重要事項説明違反事件ではマンションの買戻しに三菱地所が応じた事件があり、社長が宅地建物取引業法違反で逮捕されるなどの事件もあった。今回の事件は以前から地震の後に雨漏りが起きて専門家に調査させたところ工事の手抜きや構造上の欠陥が見つかったが、これから起きうる大震災には耐震強度不足で倒壊の危険のマンションがさらに増えた感がする。

東京ベイエリアのタワーマンション販売が再開

大手不動産会社の野村不動産、住友不動産、東京建物の各社は東日本大震災で販売を見合わせていたタワーマンションの販売を再開した。各社は建物の耐震性能や強度について説明を強化して購入者の不安の解消をめざす販売方法を行う方針。東京ベイエリアはその大半地区が大震災の時に液状化による被害が想定されるエリアだから、購入者の理解を得るには相当な営業努力が必要となって来ている現状で、どこまで販売数を戻せるか、マンションメーカーにとって正念場の時代となって来た。

住宅ローン返済はすぐに減額できる時代です。

私の知り合いの人が大幅な給与ダウンで今住んでいるマンションの長期の住宅ローン返済に大変困り、相談が有りました。現在は金融安定化法の下、中小企業や個人の住宅ローンについて返済の猶予を簡単な手続きで迅速に各銀行や金融機関が行っている事をご存知でしょうか？例えば月々の返済に困ったら気軽に借りている銀行の融資の窓口まで電話をかけて相談し、すぐに手続きに応じてくれますから、安心な時代になったのです。住宅ローンの返済を少しで減らしてもらい、元の生活に戻れる時代ですから安心してください。まず、悩ます、遠慮なく、電話をかけて、相談し、自分の信用や生活を守りましょう。

この夏の映画一番ヒット「コクリコ坂から」上映中

17日横浜の大花火大会が臨海パーク前で開催

横浜ベイブリッジは横浜市民の夢の架け橋だった

みなとヨコハマのシンボルは何と言っても、横浜ベイブリッジです。
この橋は横浜市民待望の橋でした。
完成する前まで、港のコンテナー船から首都圏へ運び出される荷物は大型のトレーラー
が横浜の官庁街のど真ん中を大渋滞を引き起こしながらを我がもの顔で通って、
長年、その騒音と大気汚染が横浜の社会問題になっていたのです。
ベイブリッジはそのすべての問題を解決した、横浜市民の夢の架け橋になったのです。

映画「コクリコ坂から」ヨコハマが観光№１の人気

横浜 「港の見える丘」 マンションが人気急上昇中

夏のスタジオジブリ映画は 「コクリコ坂から」

今夏、スタジオジブリの映画は　「コクリコ坂から」　はミナト横浜がテーマの作品
１９６３年の横浜の港の見える丘に続くコクリコ坂あたりの青春恋愛物語です。
主人公の女の子が住むコクリコ荘は今の神奈川近代文学館あたりの景色のようです。
そしてここで注目されているのが、港の見える丘公園からの港の景色なのです。

横浜のハトバス観光コースには必ずこの港の見える丘公園が入っているのです。

中古マンション投資がブーム

不動産投資なら、耐用年数の長い大手の分譲会社の管理のいい、格安な中古マンションを探し、賃貸家賃の相場から利回り計算し、投資するのがベストの選択だと考えます。そして現在投資家が所有している賃貸中のいわゆるオーナーチェンジ物件の仲介でのご購入も安全確実なマンション投資法として今脚光を浴びている投資法です。この投資法は空き室での購入より格安に購入出来る事が多く一部の投資マニアの間で注目されています。また、裁判所の競売に参加して落札価格で買い取る投資家もいますが、今の競売事情は入札参加者が多すぎて、決して相場より格安に買える事はないようです。それよりも気をつけなければならないのは、裁判所の競売物件はいわゆる事件ものとして考えなければなりません。前所有者や入居者にいろいろな事情や問題があって手放される不動産なのです。そして問題点は素人が落札しても、原則的に裁判所は物件に責任を負わないのが原則だという事です。不法入居者にたいしてその立ち退きや法的措置に弁護士や代理人を雇い長期の時間とコストをかけられるのは競売業者や専門の不動産業者にしか出来ないと考えて最初から投資の対象として考えないようにしたほうが賢明だと思います。不動産投資は大変に高額の取引ですから長年の経験と信用ある不動産エージェントから価格交渉や物件調査などを依頼して仲介契約業務で購入するのが最も安全で有利な投資方法だと考えます。

大手ハウスメーカー積水ハウスが不法投棄容疑

大手ハウスメーカーの積水ハウスが施工の千葉県内の建物内部に建築廃材が捨てられた疑いで千葉県警が県内の同社支店廃棄物処理法違反容疑で家宅捜索した。
千葉県内のアパートやマンションなどの計５件で石膏ボードや木材などの廃材を外壁と内壁の間に押し込められるように不法投棄されていたものである。同社は廃棄物処理費用を縮減する為に行った可能性があるという。
こういう話は昔からよくあったのですが、家の敷地の下や縁の下を覗いたらゴミだらけだったり、壁の中に断熱材の代わりにゴミが入っていたりすることはよく聞きます。またマンションなどのコンクリート本体の中に混じっていたりして地震のときに強度が無く倒壊する恐れの出るマンションもあります。
今回の積水ハウスのような大手メーカーが建築する場合、下請け会社に現場を施工させますが、積水ハウスの現場監督も知っていたかグルになっていてやっていたのか今後の捜査で明らかになってゆくでしょう。
そして今建築中の方は、すぐに現場に行ってこれらの不正工事や手抜き工事が無いか確かめましょう。そのときは必ずデジタルカメラで現場の施工中の写真をたくさん撮っておき記録しておきましょう。できるだけ毎日建築現場に足を運んで自分自身で施工の管理を行いましょう。そうすれば手抜き工事や不正工事はある程度防げます。

なでしこジャパンが元気に帰国した

１９日ワールドカップサッカーで優勝した日本代表なでしこジャパンの選手達が帰国した。
今回のワールドカップでなでしこジャパンは決勝戦で世界ランキング一位のアメリカをPK戦の末破り６回目のワールドカップで初めて優勝を果たしました。キャプテンの澤穂希選手は今大会のMVPに選ばれた。

なでしこジャパンはアメリカに勝ちチャンピオン

世界が驚いた！日本中が歓喜で沸いた！日本のなでしこジャパンが世界チャンピオン！ワールドカップ女子サッカーは日本がPK戦でアメリカに勝ち、初優勝　ゴールドメダルに輝き世界チャンピオンとなった！サッカー世界一！やはり大和なでしこは強かった！

現地販売の受付は仲介手数料相当か？

たとえば、あなたが今売り出し中の一戸建て住宅を売り出しの現場で購入しようと、お考え中でしたら、少し待って考えてから購入する事をしたほうがいいと思います。それは不動産の購入は一生に一度の大きな買い物ですから、当然慎重に行うべきなのです。購入時にチェックする第一項目は分譲会社の信用調査です。以前の現場の購入者から評判を聞くのもいいでしょうし、ネットでの書き込みから信用調査や対応を調べましょう。チェック項目の第二はそれを現場で仲介している不動産会社の信用調査です。また担当者の宅建の資格の有無も必ず聞きだしましょう。そして重要なのが、仲介会社が手数料を請求する根拠です。本来仲介手数料とはその名のとおり仲介の労務報酬として支払うべきものなのですから、あなたがチェックするのはまず第一に担当者が宅建を有する資格者か？ということです。現場で無資格者が不動産業務を行っているようでは、宅建業法上の仲介手数料の労務報酬に値しないと考えます。本来の不動産仲介手数料の労務報酬とは現場において受付や現場案内程度のサービスが不動産の高額な労務報酬相当にはならないのです。仲介手数料の労務報酬とは不動産購入者から依頼されて、その業務に時間をかけて買い主の取引の安全と価格などの交渉事を有利に取り行いトラブル無く成功さてこそ支払う成功報酬的なものなのです。あなたを受付した不動産業者は正しく業務が出来る資格と能力の条件を満たしているのでしょうか？

賃貸住宅の「更新料」最高裁が有効判決

最高裁は１５日、賃貸住宅をめぐる更新料の消費者契約法に基ずく判決を有効と下した。
この判決は「更新料をとる契約は消費者の利益を不当に害している」と訴えた借り手側の敗訴が確定したものである。借り手側は家賃の一ヶ月～二か月分程度を更新料として支払っていたが、その契約が「消費者の利益を不当に害する契約は無効」と定めた消費者契約法に違反すると訴えていた。２００９年の大阪高裁の判決では「更新料の目的や性質が明確でなく合理的な根拠をみいだすのは困難」とし無効と判断していた。また２０１０年の高裁判決でも「趣旨が不明確で家主側の収入とするなら更新料をなくし家賃に上乗せするべきだ」と無効としていた。
今回の最高裁判所の判決で更新料については有効とされたが、現実には不況で、アパートや賃貸住宅の空き室率は上がる一方で、中古物件や設備の古いアパートや不便なマンションなどは入居者がなかなか見つからない物件が出ている中、礼金無し物件や更新料無し物件、あるいは手数料無し物件などが続出しているのが現実である。

マンション選びの新しい基本的な考え方

マンション選びのひとつの基本的な考え方として、買わないほうがいいマンションがあります。それは、そこに空き地があったのでマンションデベロッパーが建てたという無計画マンションです。無計画マンションとは言い方が悪いのですが、要はマンション業者が単に売る目的で建てたマンションのことです。それでは計画マンションとはどういうマンションでしょうか。それは例えば横浜みなとみらい地区に建っているマンションのことです。横浜みなとみらい地区は横浜市と三菱グループが３０年計画で開発したプロジェクトエリアなのです。この地区は埋め立て地区ですが、しっかり液状化対策がされている開発地ですから、今回の震災では社会インフラの上下水道や道路などにほとんど被害や影響が無かったのです。同じ埋め立て地の浦安地区とは大きな違いが今回結果として出ています。つまり個人がマンションを購入するときに根本的な見方として注意しなければならないのは、そのマンションがそこに建築された理由というものなのです。単に空き地があって地域の防災計画や液状化対策など考えずに分譲された無計画マンションは買ってはならない時代になったのです。誰でも二重ローンになり生活を破綻させたくないですね。誰でも二重ローンにならないように気をつけましょう。

法務局のコピー料金と官僚の天下り先

今日のことですが、自分の住むマンションの謄本を法務省の法務局にコピーをしてもらいに行きましたところ謄本の原本のある法務局の窓口で、何んとマンションの家屋番号が分からないと言われて、理由を訪ねると　「家屋番号の載っているブルーマップが局にはない」　との返事が来て唖然としました。これは一体何なのでしょうか？　「それでは、どうすればいいの？」　と聞くと　ブルーマップのある別の法務局に電話を掛けて聞いてくれ」　と返事がきて、またびっくりしました。そしてやっとの思いで謄本のコピーを入手しましたが、その書類がコピー１枚で何んと７００円も取られてまた唖然としました。以前までこの１枚のコピーが１０００円で事業仕分けでその高さに批判が出て、最近７００円に下げたそうです。そしてまだおかしなことがあります。このコピー代の売り上げは実は国ではなく法務省のお役人の天下り先の法務協会に計上されて高級官僚の天下り先の退職金に化けて行く仕組みになっているそうです。だから現在の法務局は国の出先サービス機関では無く、法務省のお役人の退職金の稼ぎ場所になっているのです。だから法務局のコピー代は１枚１０００円「７００円」もしていたのですね。法務局の不法に高いコピー代の荒稼ぎと法務官僚達の天下りお手盛り行政は一体いつまで続くのか。

住宅ローン返済に困ったら大事なことは

今回の東北大震災と福島原発の人為的なミスによる日本国中の産業の停滞による影響で、民間に働く人達の給与ダウンやボーナスカットの大きな変動は当然のように個人の生活や住宅ローンの返済にまで及んで来ています。私の知り合いの人も大幅な給与ダウンで今住んでいるマンションの長期の住宅ローン返済に大変困り、相談が有りました。現在は金融安定化法の下、中小企業や個人の住宅ローンについて返済の猶予を簡単な手続きで迅速に各銀行や金融機関が行っている事をご存知でしょうか？例えば月々の返済に困ったら気軽に借りている銀行の融資の窓口まで電話をかけて相談し、すぐに手続きに応じてくれますから、安心な時代になったのです。ただ、こんな相談も耳にしていますので注意してください。それは各銀行のサービスが一律に右にならえではなく、支店の方針や融資担当者の保身に惑わされて、手続きを妨げられた人もいたそうです。担当者がお客の事情も聞かづに、多数のコストの掛かる審査書類の提出を要求し、事実上の申し込みを妨げている資質の悪い銀行員もいることを知っておいてください。そんな時は勇気をもって。まずその銀行の苦情相談窓口か金融安定化法の対策担当者に連絡をとり相談すると解決します。しかしそれでも銀行の方針だと返答が帰ってきた場合は、金融庁へ連絡し銀行に業務改善指導の電話を入れてもらうように申し入れるとスムーズに解決するそうです。住宅ローンの返済を少しで減らしてもらい、元の生活に戻れるように出来ますから、まず、悩ます、遠慮なく、電話をかけて、相談し、自分の信用や生活を守りましょう。

住まい選びは「安全性重視」がキーワード

マンションは　「安全性」　が住宅の資産価値を左右する時代になってきたようだ。東日本大震災による地震の被害とそれが原因による大津波の大災害を日本国民は体験した。しかも津波による福島原発がまさか？の人災に近い二次被害が起きて東北の故郷に住めなくなり、生活の拠点を奪われた人々は数万人規模になり、首都圏の浦安や埼玉では住宅地の液状化現象が起きて、上下水道やガスなどのインフラが破壊されて、その街に当分の間住めなくなり、住宅の改修に一千万円近い負担が生じて、住宅ローン返済にプラスの負担の追い討ちまで起きている現実がある。これらの体験から私たちは、これからの住まいは、まず第一に　「安全性」　からが、すまい探しの新しい基準になって行くのではないのかと思います。

液状化対策のみなとみらいは無事だった

液状化現象は埋め立ての湾岸部や海岸部だけではなく、元河川地帯であった場所や都市化によって埋め立てられた元湖沼地帯や以前の水田地帯の一部も液状化現象が起きる可能性が高いエリアとして考えなければならないとのこと。東京ディズニーランドの地元である千葉県浦安市は元は漁村地帯で戦後埋め立てられて高級リゾート＆高級住宅街になったのですが、もともと砂地の海岸地区でしたから、誰が考えても液状化現象が起きることは予想できたのではないでしょうか。同じ埋め立てエリアでも横浜のみなとみらい地区ではほとんど液状化が起きていないのは、ここは元三菱重工の造船所あとであったのですが、埋め立てにあたり横浜市と三菱側が液状化対策をした埋め立て工事を行ったからです。みなとみらいには三菱グループがその総力をあげて開発したランドマークタワーやタワーマンションが健在しています。また道路や上下水道についてもトラブルはほとんど無かったようです。

マンション買うなら年内がベストタイミング

今、真剣にマンションを購入する予定の方は、近く起きるであろう国債の格付けダウンによる金利上昇からのインフレによる住宅ローン金利の上昇が懸念されております。また消費税のアップも時間の問題になりつつあります。ここでマンションを購入するにときに負担する消費税は不動産の場合は金額が張り、不動産価格に乗せられて実質的な大幅な負担増となってきます。マンションを購入するには年内が一番グッドタイミングだと思います。

横浜ポートサイド地区のタワーマンション

みなとみらい地区の高級タワーマンション